رهن خانه در تهران

رهن خانه در تهران

 در کلانشهر تهران صاحب خانه شدن برای اکثر افراد آرزویی است که در زندگی برای آن تلاش می‌کنند. در سال‌های اخیر آنقدر قیمت ملک و زمین و سایر هزینه‌های زندگی بالا رفته که شاید خیلی‌ها به این زودی نتوانند صاحبِ خانه شوند. در ده سال گذشته زندگی اجاره‌ نشینی رشد چشم‌گیری داشته و تاکنون 40 درصد از جمعیت کشور ما اجاره نشین هستند. یکی از انواع اجاره‌ نشینی رهن خانه در تهران به صورت کامل است. در ادامه به بررسی رهن کامل خانه می پردازیم تا ببینیم وقتی کسی از رهن کامل خانه حرف می‌زند، دقیقا از چه چیزی صحبت می‌کند !

رهن کامل چیست؟

گاهی اوقات مالک به دلایلی مثل بالا آوردن بدهی ، سرمایه گذاری در پروژه ها یا نیاز به یک پول درشت یا به هر دلیل دیگر پول لازم است.

اما از طرفی مایل نیست که خانه‌اش را هم بفروشد. در این شرایط مالکین به دنبال مشتری ای می‌گردند که ملکشان را «رهن کامل» دهند.
رهن کامل به نوعی از اجاره نشینی گفته می‌شود که در آن مستاجر هنگام عقد قرارداد مبلغ زیادی را به عنوان رهن در اختیار موجر می‌گذارد و در عوض دیگر ماه به ماه اجاره بها پرداخت نمی‌کند.

این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد تمام و کمال به مستاجر برگردانده می‌شود.

مزیت‌ها و معایب 

در نگاه اول این نوع اجاره به نفع مستاجر است چون دیگر نیازی به پرداخت اجاره بها ماهانه ندارد و از طرفی در انتهای قرارداد مبلغ رهن به او کامل برگردانده می‌شود.

در واقع رهن کامل مانند این است که مبلغی را در بانک سرمایه‌گذاری کنید و سودِ پولتان را به موجر بدهید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پولتان بزنید.

رهن کامل مانند شمشیری دو لبه است. هنگام تخلیه خانه چون موجر باید تمام پولتان را که مبلغ قابل‌ توجهی هم هست به صورت نقدی به شما بپردازد و از آنجا که امکان دارد او پول را در این مدت خرج کرده باشد و هنگام سررسیدِ قرارداد حسابش به مقدار کافی نباشد ، دست شما به عنوان مستاجر برای چانه ‌زدن بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است.

در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیش از قراردادهایی با اجاره بها معمول است.

از طرفی در بعضی اوقات ممکن است از شرایط خانه ، همسایه‌ها و… راضی نباشید و بخواهید سر سال یا حتی زودتر از خانه بلند شوید.

اما به خاطر اینکه صاحب‌خانه پول کامل رهن پرداختی شما را نقدا ندارد شاید در پس گرفتن پولتان به مشکل بخورید.

پس پیش از عقد قرارداد رهن کامل از هر نظر ملک و مالک موردنظرتان را بررسی کنید چون معمولا فسخ آن دردسرهای بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد.

مشکل اصلی رهن کامل خانه اینجاست که اولا در بسیاری از اوقات مالکان تمایلی ندارند خانه را رهن کامل بدهند و اکثر خانه‌های اجاره‌ای بازار به صورت اجاره بها یا رهن و اجاره پیدا می شود.

ثانیا مبلغ رهن کامل درخواستی مالکان برای گاهی اوقات بسیار بالا و غیر منطقی است که موجب می‌شود مستاجران قید رهن کامل را بزنند.

نحوه نوشتن قرارداد رهن منزل

بر طبق ماده 2 قانون موجر و مستاجر سال 76، قرارداد اجاره باید دارای شرایط ذیل باشد:

• کتبی بودن قرارداد اجاره ملک.
• مدت دار بودن قرارداد اجاره ملک . اگرمدت رهن یا اجاره مشخص نباشد، عقد قرارداد باطل است.
• قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود. هر دو نسخه باید توسط طرفین موجر و مستاجر و 2 نفر شاهد تایید و امضاء شود. در صورتی که طرفین و 2 نفر شاهد این قرارداد را امضاء نکنند، مشمول ضمانت اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 نخواهد شد

عرف قیمت رهن کامل در تهران

در تعیین قیمت رهن کامل حرف اول و آخر را مالک می‌زند که با توجه به وضع بازار ملک، شرایط اقتصادی کشور، نرخ سود بانکی و… بستگی دارد، اما به صورت کلی عرفی برای تعیین رهن کامل خانه در تهران وجود دارد که به شرح زیر است:

عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختنش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش ملک است. اگر ملک نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بیشتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک می‌شود.

بعنوان مثال در نظر بگیرید ملکی 100 متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت ملک در آن محله متری 100 میلیون تومان است.

بنابراین قیمت رهن کامل این ملک حدودا دو میلیارد و پانصد میلیون تومان می‌شود 2.500.000.000=۴/(100*100) .

حالا اگر مثلا حدود ۱۰ سال از ساخت  این ملک گذشته باشد، قیمت رهن کاملش حدود یک میلیارد و ششصد میلیون تومان است 1.666.000.000=۶/100*100. 

یک مسئله شرعی

اگر در هنگام عقد قرارداد خانه‌تان قصد دارید جنبه‌ شرعیِ معامله را هم مد نظر قرار دهید باید به این نکته توجه داشته باشید که از نظر اسلام رهن کامل طبق چیزی که اکنون رواج دارد در حکم رباست.

برای اینکه این مشکل حل شود باید اجاره بهایی ماهانه (هر چند خیلی اندک در حد چند هزار تومان) در قرارداد تعیین گردد و مبلغ رهن را به عنوان قرض‌الحسنه تا پایان مدت قرارداد در اختیار موجر قرار دهید.

رهن کامل کنیم یا نه ؟

اگر نمی‌خواهید استرس پرداخت اجاره ماهانه را داشته باشید بهتر این است که سراغ رهن ملک بروید.

هرچند که اگر بخواهید گزینه‌های رهن کامل را مد نظر قرار دهید به خاطر مبلغ بالای بعضی از ملک ها انتخاب‌هایتان محدود می شود و شاید موردهای چندان خوبی هم پیدا نشود. البته این موضوع به وضع بازار مسکن در زمان رهن هم بستگی دارد.

در مورد مبلغ رهن کامل ملک این نکته را فراموش نکنید که گرچه برای آن عرفی قانونی وجود دارد، اما اصرار نداشته باشید که حتما به قیمت عرف بازار ملکی را رهن کامل کنید.

گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ اعلامی مالک به اندازه‌ قیمت عرف کاهش پیدا نکند.

در این صورت اصرار نداشته باشید که حتما اجاره بها یا رهن را تا قیمت عرف بازار کاهش دهید. در بعضی اوقات شرایط شما یا ملک به شکلی است که پرداخت هزینه بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد.

پس همیشه به جز قیمت‌های معمول و معقول و عرفی بازار، شرایط خودتان و ملک و مالک را هم در نظر بگیرید.

جمع‌بندی

• در رهن کامل ملک مستاجر مبلغ زیادی را در اختیار موجر قرار می‌دهد و از پرداخت اجاره ماهانه معاف می‌شود.
• تمایل مالکان به رهن کامل دادن ملکشان کمتر از تمایل به اجاره بها یا رهن و اجاره است.
• عرف قیمت بازار رهن کامل خانه یک چهارم تا یک ششم قیمت ملک است که این ضریب را عمر ملک تعیین می‌کند.
• اگر می‌خواهید جنبه‌ی شرعیِ قرارداد رهن کامل را در نظر بگیرید باید در هنگام عقد قرارداد مبلغ اجاره بها را (هرچند بسیار اندک) هم مشخص کنید. در غیر این صورت رهن کامل بدون پرداخت اجاره بها در اسلام رباست.